No Image

Что ожидает рынок недвижимости в 2018 году

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
09 марта 2020

Российский рынок недвижимости 2018: тренды, опасения и предварительные итоги

Первое полугодие 2018 года ознаменовалось для России множеством ярких и знаковых событий, среди которых выборы Президента, проведение чемпионата мира по футболу, принятие ряда резонансных законопроектов и принципиально новый подход к инфраструктурным решениям. Ключевым индикатором экономического состояния страны являются цены на недвижимость – во все времена их рост являлся показателем развития экономики, стагнация – экономического застоя, а снижение – признаком кризиса. В настоящее время, несмотря на очевидные достижения российской экономики, ситуация на рынке недвижимости мало отличается от 2014 – 2017 годов, однако динамика изменений ключевых показателей, формирующих стоимость квадратного метра жилья – ставка по ипотеке и реальный доход граждан – позволяют экспертам давать умеренно-оптимистичные прогнозы по развитию отрасли.

  1. Девальвация национальной валюты;
  2. Высокая процентная ставка по ипотеке;
  3. Экономические санкции;
  4. Изменения в принципах финансирования долевого строительства.

По итогам 9 месяцев 2018 года можно с уверенностью констатировать, что каждый из пунктов в той или иной степени оказал влияние на российский рынок недвижимости и отразился на стоимости квадратного метра. Остановимся подробнее на тех из них, влияние которых было очевидным.

Изменения правил долевого строительства

Еще одним неожиданным итогом изменения правил игры на долевом рынке стал высочайший уровень конкуренции между девелоперами. При сохранившейся стоимости квадратного метра, крупные застройщики вынуждены были закладывать в бюджет расходы на рекламу и привлечение клиентов, иными словами – жертвовать частью прибыли, чтобы не потерять все. В самых ближайших перспективах рынок новостроек обещает своим клиентам не только борьбу за качество объектов и готового жилья, но и самую настоящую битву рекламных бюджетов.

Ключевая ставка Центробанка, как индикатор процентной ставки по ипотечным кредитам

Как россияне покупают жилье?

Вторичное жилье или квартира в новостройке? Особенности покупки

По оценкам экспертов и аналитиков, несмотря на относительное уравнивание в 2018 году количества сделок по покупке недвижимости в новостройках и домах устаревшего жилого фонда (вторичный рынок), приоритетом для россиян все же является покупка новых квартир. Очевидным преимуществом для покупателя здесь является процентная ставка по ипотеке, которая для нового и строящегося жилья традиционно ниже (до 10%) нежели кредитование сделок с вторичным жильем (до 14%).

Другой важной отличительной особенностью между покупкой нового и вторичного жилья, является безопасность сделки. В случае с новостройками, государство максимально обезопасило инвесторов, реализовав изменения к закону №218-ФЗ, согласно которым денежные средства пайщиков не поступают в собственность застройщика до момента передачи готового жилья.

Вторичный рынок здесь более специфичен и требует как от покупателя, так и от продавца детальной проверки условий сделки и «чистоты» недвижимости. Основой проверки является выписка из ЕГРН, которая, согласно вступившему в силу с 01.01.2017 года дополнению к закону №218-ФЗ, является обязательной при совершении сделки. Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

  1. Личный визит в территориальное отделение Федеральной Службы;
  2. Запрос в центр предоставления государственных и муниципальных услуг;
  3. Заказ на официальном сайте Росеестра;
  4. Заказ через единый портал государственных услуг;
  5. Заказ через специализированный сервис http://rus-egrn.ru.

Оба типа жилья, и вторичная недвижимость, и новостройки, являются на сегодняшний день актуальными и востребованными объектами для инвестирования. Существующий ценовой паритет, по оценкам специалистов, представляет собой кратковременное явление с ярко выраженными тенденциями к изменению уже в ближайшие полгода – год. Данные прогнозы специалистов основываются на многофакторном анализе микро и макроэкономических показателей, а также оценке общей ситуации в стране.

Аренда жилья: ситуация на рынке и прогнозы экспертов

Динамика отраслевых изменений 2018 года менее всего коснулась сегмента аренды недвижимости, в котором наблюдается лишь незначительное региональное подорожание. В среднем по регионам, стоимость аренды, на примере однокомнатной квартиры, изменилась на 2 – 3% в сторону повышения. Особняком здесь стоят такие регионы, как Крым, Татарстан и Краснодарский край, где яркие инфраструктурные решения стали причиной повышения стоимости аренды на 5 и более процентов, по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.

В дальнейшем, на стоимость аренды жилья, несомненно, повлияют изменения в законодательстве, в первую очередь – новые правила налогообложения для самозанятых граждан. Арендодатели причислены инициаторами законопроекта именно к такой категории, что повлечет за собой обязательную уплату налога в размере 4% для самозанятых граждан, работающих с физическими лицами, и 6% – для сдающих недвижимость юридическим организациям. В настоящее время законопроект одобрен депутатами Государственной Думы в первом чтении и имеет все шансы на одобрение и принятие в последующих рассмотрениях.

Прогнозы и перспективы

Основой прогнозов поведения рынка недвижимости в 2019 и последующих годах является дальнейшее снижение Центробанком ключевой ставки, что приведет к удешевлению ипотечных кредитов и массовости их оформления.

Со стороны застройщиков основной упор будет сделан на удешевление бюджетной недвижимости и жилья эконом класса. На практике реализация стратегии снижения стоимости квартир может быть реализована не только за счет их низкой себестоимости, но и за счет новых форматов планировки и уменьшения площади квартиры. Данная особенность берет начало в кризисном 2013 году, когда уменьшение квадратуры стало для застройщиков вынужденным шагом в силу критического снижения покупательной способности. В настоящее же время данный подход активно используется для обеспечения жилого фонда социальных и государственных программ, а также реализации проектов для наиболее массового «среднего класса».

Другим важным фактором, оказывающим влияние на рынок недвижимости и экономику страны в целом, являются валютные котировки. Колебания национальной валюты играют ключевую роль в формировании себестоимости жилья, что наглядно демонстрирует тритий квартал 2018 года, когда рубль стабилизировался и начал отыгрывать позиции. Во многом укрепление национальной валюты обязано растущей цене на нефть. Прогнозируемая стоимость барреля нефти марки «Brent», по оценкам аналитиков, уже до конца 2018 года может вплотную приблизиться к 100 долларам, что, несомненно, положительно скажется на российской экономике в целом и рынке недвижимости, как неотъемлемой его части.

Читайте также:  Подставка для цветов из железа своими руками

Со стороны правительства, рост покупательной способности граждан России и, как следствие, повышение спроса на приобретение недвижимости, может быть простимулирован обеспечением стабильного уровня инфляции на уровне 3 – 4%, что позволит строительным компаниям зафиксировать цены на стройматериалы, и повышением уровня реального дохода населения. Оба показателя могут быть достигнуты за счет налоговых льгот и перезагрузки системы налогообложения в целом. Низкий доход, на сегодняшний день, даже несмотря на предельно низкую ипотечную ставку, является сдерживающим фактором в развитии инфраструктурных и социально значимых проектов.

Наши услуги

Продать квартиру

Купить квартиру

Управление квартирами

Военная ипотека

Новостройки

Аренда. Снять

Аренда. Сдать

Декабрь – пора прогнозов и аналитики. Рынок недвижимости – не исключение. Как изменится цена на первичное и вторичное жилье в российских городах в 2018 году? Подешевеет ли ипотека до обещанных 6%? Сколько нового жилья будет сдано и как изменится ситуация с арендой? Всё это невозможно предсказать с точностью до 100%, но можно оценить сегодняшний рынок и сделать экстраполяцию на ближайшие несколько месяцев.

Ипотечные ставки
Преддверие президентских выборов – самое подходящее время для популярных мер. Ожидающееся снижение ставок по ипотеке до 6-7% для семей с двумя детьми уже анонсировал Владимир Путин и подтвердил Минфин. Но насколько это реально?

Многие эксперты рынка допускают снижение ставок по ипотечным кредитам в России примерно до 7% к 2019 году, но – с оговорками. Например, для этого должен сохраниться текущий инфляционный тренд.

Чтобы эти банки выдавали ипотеку под 6% годовых, ключевая процентная ставка регулятора не должна быть выше 5,5%.

Впрочем, закон сохранения вещества (а в данном случае – денег) будет работать и здесь. Например, снижение стоимости ипотечных кредитов может привести к росту цен на такое жилье за счет увеличения спроса. И еще один подводный камень: объем первоначального взноса.

Как рассказала директор по развитию ипотечного направления компании «33Слона» Ольга Бажутина, «большинство экспертов допускают снижение средней ставки по ипотечным кредитам». Однако, по ее словам, это может повлечь за собой изменения на рынке недвижимости.

Так, на законодательном уровне планируется параллельно со снижением ставок запретить существование кредитных продуктов с минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Это означает, что первоначальный взнос вырастет, и копить на него придется дольше.

Первичное и вторичное жилье

Многие эксперты сходятся во мнении, что вторичная недвижимость в крупных российских городах продолжит дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и с перенасыщением рынка предложением. Ввод новостроек и удешевление ипотечных кредитов ударили по рынку вторичной недвижимости.

Отрицательными факторами служат и ухудшение состояния вторичного жилого фонда, и морально устаревшие стандарты качества жилья, спроектированного и построенного во второй половине XX века.

В регионах, где рынок не был перегрет, резкого удешевления не происходит — здесь еще остается резерв для роста спроса, а значит, и для повышения цены. Вторичное жилье в регионах показывает колебания цен, которые сложно признать статистически значимыми.

«В городах, где в сытые годы по каким-то причинам сформировался пузырь на рынке недвижимости, цены будут снижаться. Это в меньшей степени касается Сочи и Санкт-Петербурга, а в первую очередь – Москвы. Здесь на вторичном рынке цены будут снижаться темпами примерно 10% в год. Этот тренд будет сохраняться в ближайшие годы, дно будет достигнуто примерно к 2020 году, к тому моменту они могут потерять 20-30% от текущего уровня».

Немного лучше чувствует себя рынок первичного жилья, но, по словам экспертов, ввод новых объектов на рынок дешевого жилья продолжится, а застройщики в погоне за клиентом будут предлагать новые акции и скидки. Поэтому ожидать общего роста цен не приходится.

В течение 2017 года объем предложения новостроек в Московской области снизился на 16,9%, а нехватка покупательского спроса, по оценкам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», составляет 20 – 25%.

Как рассказала генеральный директор компании Наталия Шаталина, «средневзвешенная цена квадратного метра в Москве в 2017 году колебалась в диапазоне 192 – 195 тысяч рублей, без учета элитного сегмента».

В следующем году мы предполагаем стабилизацию цен на уровне текущего года. Московская область испытывает сильную нехватку покупательского спроса, и поэтому значительный рост цен будет просто не оправдан.

В сегменте же долгосрочной аренды эксперты не видят никаких объективных факторов роста (за исключением «черных лебедей» наподобие гиперинфляции или других катастрофических для рубля событий).

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»: «Уже несколько лет цены на аренду жилья держатся примерно на одном уровне. Например, в массовом сегменте Москвы это 25 000-35 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 30 000-40 000 рублей — за двухкомнатную, 40 000-50 000 — за трехкомнатную.

Сезонные всплески спроса случаются в начале осени, однако они не оказывают практически никакого влияния на ставки: собственники, которые пытаются на волне роста активности повысить ставки, сталкиваются с сопротивлением арендаторов. Так что изменений на арендном рынке ждать не приходится».

Ввод недвижимости

2018 году на рынок должны быть выведены девелоперские проекты, которые закладывались в 2016, а значит, рынок нового жилья существенно вырастет. Дело в том, что в 2016 строительный бизнес уже оправился от шока 2015 года, и объем рынка рос очень высокими темпами. Всё это может стать дополнительным фактором давления на рыночную цену жилья (по крайней мере, в столице).

В целом 2018 год для рынка российской недвижимости обещает быть активным.

Благодаря снижению цен, потенциальному удешевлению ипотеки и борьбе застройщиков за клиента, люди будут интенсивно покупать жилье.

Читайте также:  Чем покрасить емкость для воды от ржавчины

Пузырь цен на недвижимость в обеих столицах и Сочи будет плавно сдуваться, рынок продолжит остывать. Цены на долгосрочную аренду не изменятся, а на краткосрочную — взлетят вдвое в городах-хозяевах чемпионата мира по футболу. Ввод жилья, заложенного в 2016 году, усилит конкуренцию застройщиков за клиента.

Эксперты рассказали, как действовать в условиях снижения спроса, подорожания ипотеки и переход на эскроу-счета

2019 год может стать переломным для рынка жилья. Переход на работу с эскроу-счетами с 1 июля, повышение ипотечных ставок, большие объемы предложения в сегменте новостроек – главные факторы, которые будут определять будущее рынка недвижимости. О том, как продавцам и покупателям вести себя на рынке в нынешних условиях, рассказали эксперты в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2019 году: что будет с ценами, как повлияет переход на счета эскроу и что делать покупателям?».

Цены упрутся в падающий спрос

Главное, с чем придется жить рынку недвижимости в 2019 году, – это снижение спроса. «На мой взгляд, отложенный спрос в основном реализован – как за счет снижения цен и появления бюджетных предложений на рынке, так и благодаря дешевой ипотеке, – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – К слову, всплеск покупательской активности в 2018 году не привел к росту цен – цена метра что на первичном, что на вторичном рынках выросла всего примерно на 3%, тогда как число сделок увеличилось очень значительно» (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года» и «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU»).

По мнению директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, спрос на жилье в 2019 году может снизиться примерно на 20%: «Причина – снижение доступности жилья для населения, у которого к тому же не растут реальные доходы. Стоимость строительства жилья увеличивается за счет перехода на проектное финансирование, роста НДС и валютных курсов. Это происходит на фоне повышения ипотечных ставок, а ведь сейчас по ипотеке продается примерно 65% квартир комфорткласса». В период планомерного удешевления ипотеки в компании отмечали, что как только средняя ставка снижалась на один процентный пункт, спрос на жилье увеличивался на 10%. При росте ставок эта закономерность может работать в обратную сторону, считает эксперт. Сами банки говорят, что даже без дальнейшего взрывного роста ставок уже весной спрос на ипотеку может заметно снизиться (см. «Банки ждут 20-процентного снижения спроса на ипотеку в ближайшие месяцы»).

При этом общие расходы застройщиков из-за повышения цен на строительные материалы, роста НДС и перехода на банковское финансирование могут вырасти на 17%, говорит Дмитрий Цветов. Девелоперы, возможно, попытаются хотя бы частично переложить эти расходы на плечи покупателей. Но повышение цен в этом случае упрется в финансовые возможности людей. «Конечная цена определяется готовностью покупателей ее заплатить, – отмечает эксперт. – Если люди окажутся не готовы к справедливой цене, столичные девелоперы скорее согласятся потерять в доходности, но сохранить спрос на уже существующие проекты, а затем в экономическую модель будущих проектов заложить более плавный ценовой рост. Но и снижать цены относительно нынешних в новых условиях возможности нет».

Вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Валерий Виноградов считает, что повышение цен в условиях снижения доходов населения – опасное решение: «Попытка застройщиков компенсировать падение доходов путем повышения цен, столкнувшись со снижением платежеспособного спроса, может привести к замедлению и даже остановкам продаж, что, в свою очередь, может вызвать финансовые сложности застройщиков и, следом, банкротства».

Все на эскроу

На рынке новостроек главное событие года – переход на счета эскроу и проектное финансирование. Изначально предполагалось, что те объекты, разрешение на строительство которых будет получено до 1 июля 2018 года, будут продаваться по старым правилам. Это привело к тому, что застройщики до середины прошлого года массово получали разрешения на строительство, а затем спешили вывести новые объекты в продажу. Однако в конце прошлого года правила поменялись: с 1 июля 2019 года на эскроу-счета переходят все. Для некоторых проектов, правда, планируется сделать исключение, но кто попадет в категорию счастливчиков – до сих пор неизвестно.

Новые правила заметно осложняют жизнь застройщикам – вместо бесплатных денег дольщиков им придется использовать банковские кредиты. Из условий, которые банки озвучивают сейчас, понятно, что ставка будет плавающей и зависеть от объема средств на счетах эскроу на текущий момент времени. Например, Сбербанк в конце прошлого года заявлял, что собирается кредитовать застройщиков жилья в рамках проектного финансирования с участием эскроу-счетов в среднем под 7-8%. При этом ставка может колебаться во время жизненного цикла кредита от 12% до 4,5-6%. «При блокировании на счетах эскроу денежных средств дольщиков в большем объеме, чем тело кредита, ставка для застройщика будет снижаться. Соотношение, заявленное Сбербанком, 20% эскроу – 1% ставки кредита», – говорит руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Несмотря на то, что названные ставки ниже, чем предлагаются сейчас без эскроу-счетов, общие расходы застройщиков на выплату процентов вырастут. Ранее финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев говорил, что в среднем кредитный портфель на проекте вырастет в 7-10 раз – ведь проектным финансированием придется покрывать до 85% стоимости проекта, тогда как раньше к кредитным деньгам можно было прибегать лишь частично (с. «Переходный период: первые застройщики завели эскроу-счета»). Дмитрий Цветов из ГК «А101» прогнозирует, что переход на проектное финансирование повысит затраты на строительство на 10%.

Что меняется для рынка и покупателей

Помимо роста расходов застройщиков и введения новой схемы расчетов, поменяется и стратегия девелоперов. «Принятая реформа приведет к переделу строительного рынка. Многие игроки уйдут с рынка, «укрупнятся» – произойдут слияния и поглощения. Реформа будет «подталкивать» застройщиков к продажам максимально готового жилья. Возможности приобрести жилье на стадии невысокой строительной готовности уменьшатся», – говорит Валерий Виноградов.

Читайте также:  Нужно ли приватизировать дачу

Продажи на ранних стадиях не исчезнут с рынка совсем. «В условиях плавающей ставки проектного финансирования застройщики заинтересованы в реализации на всех стадиях строительства. Но при новой схеме с рынка уйдут дисконты на начальной стадии», – считает Дмитрий Логинов («Бон Тон»). «Раньше можно было продавать какую-то часть квартир почти «в ноль» ради получения средств на строительство. Но с переходом на проектное финансирование острая необходимость срочно привлекать деньги исчезнет, зато нужно будет обслуживать банковский кредит. Это лишает смысла активные продажи квартир «на котловане», которые всегда были самыми дешевыми на рынке», – подчеркивает Дмитрий Цветов.

В среднесрочной перспективе, по мнению Дмитрия Логинова, строители будут пытаться максимально сокращать сроки строительства, поскольку от этих сроков теперь зависят сроки начисления процентов по банковскому кредиту: «Тут возникает новая проблема, что в погоне за сроками строительства может быть принесено в жертву качество строительства».

Зона риска

Власти объясняли необходимость реформы защитой интересов дольщиков. «Эскроу-счета – это банковская гарантия возврата средств, если дом не достроят. С другой стороны, дольщик в этом случае отдает деньги банку в безвозмездное пользование, без процента, – отмечает Олег Репченко. – Когда дольщик отдавал деньги напрямую застройщику, он мог выиграть за счет более низкой цены на ранних стадиях. Теперь застройщики не смогут пользоваться этими деньгами, поэтому и давать такой же дисконт дольщику им будет невыгодно. То есть, по сути, в новых условиях дольщик просто замораживает свои деньги на банковском счете. Если человек не будет покупать квартиру, а просто положит деньги в банк под процент, к окончанию строительства выбранного проекта у него уже будет больше денег на руках. Вероятно, многие покупатели так и будут поступать – если, конечно, речь не идет о самых востребованных проектах, где будет риск упустить подходящий вариант планировки».

Также возникает интересный момент с ипотекой. По словам Дмитрия Логинова, в случае, если проект не будет достроен и покупатель решит расторгнуть договор, он получит обратно только свой взнос и погашенное на этот момент тело кредита: «Проценты за пользование станут вашими убытками. В теории убыток можно попытаться взыскать с застройщика, но перспективы такого процесса довольно сомнительны, так как проблемный объект предполагает банкротство застройщика». То есть банки возьмут деньги дольщика в бесплатное пользование, предоставят недостающую сумму в кредит, заработают на процентах с ипотеки и проектного финансирования для застройщика, а в случае остановки стройки (которую сами же банки проверяли и контролировал) риски все равно частично переносятся на покупателя-ипотечника.

Самое главное, что переход на новую схему не избавляет от основного риска – банкротства застройщика. Более того, этот риск даже усугубляется, особенно для небольших застройщиков, которые могут «не потянуть» новые расходы или не получить банковское финансирование.

По слова Дмитрия Логинова, в зоне риска – проекты со смешанной экономикой, то есть ЖК, которые реализуются сейчас и после 1 июля 2019 года должны будет перейти на эскроу-счета. Новые проекты, которые изначально не получат одобрение банка, просто не будут стартовать, а вот ранее выведенные на рынок проекты могут столкнуться с неполучением необходимого для продолжения стройки финансирования. Проблемы начнутся у тех домов, по которым процент проданных квартир будет ниже процента готовности объекта. «Это означает, что при переходе на банковское финансирование застройщик не сможет обеспечить блокирование на эскроу-счетах средств, достаточных для расчетов с банком. В этом случае банки начнут требовать дополнительных обеспечений либо будут закладывать свои риски в процентную ставку. А это опять повышение себестоимости», – говорит эксперт.

Это достаточно серьезная проблема. По оценке Минстроя, получить проектное финансирование не смогут около 30% проектов в России. «Недавно в Минстрое заявили, что, если какой-то проект не попадет под критерии проектного финансирования, ему предложат «небанковский продукт», позволяющий достроить объект», – отмечает Дмитрий Цветов. Но пока непонятно, что это будет за продукт и как он будет функционировать.

Когда и как продавать

Ситуация со спросом затрагивает и продавцов на вторичном рынке. «Осенью на рынке был большой всплеск покупательской активности, однако крупные агентства отмечают, что ближе к концу года он пошел на спад (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью»). Пока еще спрос находится на достаточно хорошем уровне, но уже есть тренд на снижение и дальше он будет набирать обороты», – считает Олег Репченко.

Этот фактор может привести к снижению цен на квартиры. По словам Валерия Виноградова, сильнее спад затронет квартиры в старом жилом фонде (при большом физическом и моральном износе застройки конца 40-х-начала 60-х годов прошлого века). В жилом фонде 70-90-х годов прошлого века при среднем или низком физическом, но высоком моральном износе будет наблюдаться стагнация. А вот на новые дома, построенные с начала 2000-х годов и до наших дней, цены могут даже немного подрасти.

Тем, кто хочет продать квартиру, эксперты рекомендуют не затягивать с этим вопросом, так как пока еще можно рассчитывать на покупателей, которые не успели приобрести квартиру осенью. «При этом лучше не жадничать с ценой и ориентировать на уровень, близкий к нижней границе цен на аналогичные предложения в вашем районе, – рекомендует Олег Репченко. – Если вы сейчас поставите высокую цену, есть опасность, что квартира зависнет на рынке и в результате ее придется продавать намного дешевле, когда спрос иссякнет».

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Adblock detector